Uma dúvida muito comum na hora de investir em um condo-hotel é sobre o modelo de negócio e a segurança jurídica já que o comprador está se tornando sócio do hotel. O receio de ser responsável por dívidas trabalhistas ou sobre a alíquota dos impostos que incidem sobre o rendimento são comuns e a normativa 602 da CVM, que explicamos na matéria dos 7 Motivos para investir em Condo-hotel, surgiu exatamente para padronizar e dar mais segurança e previsibilidade para todas as partes envolvidas.
Qual o tipo de Sociedade do Condo-hotel?
Prevista no Código Civil nos artigos 991 ao 996, a Sociedade em Conta de Participação traz consigo a figura do sócio ostensivo e sócio participante, também chamado de sócio oculto. O sócio ostensivo é a operadora hoteleira que vai estar em evidência na SCP, ou seja, é a pessoa jurídica incumbida de administrar e gerenciar todo a operação do hotel, pela expertise de mercado. No caso do sócio participante/oculto, nesse caso, o investidor, não possui obrigações administrativas ou qualquer dever de participar de alguma forma na operação, sua única obrigação é contribuir com o seu capital para aquisição de uma cota ou unidade hoteleira e, querendo, pode fiscalizar a operação através da documentação disponibilizada periodicamente.
Essa distinção entre sócio ostensivo e sócio participante gera para a operadora a obrigação de comandar todo o desenvolvimento do empreendimento, enquanto o investidor não aparece em nenhum momento, mantendo sua identidade preservada assim como seu sigilo fiscal.
Qual o risco de ser responsabilizado pelas dívidas da operação?
Neste modelo de negócio existe a previsão de Fundo de Reserva e o hotel inicia a operação com fluxo de caixa, portanto não é projetado para acumular dívidas ou realizar longos parcelamentos. O acompanhamento da operação, assim como deve ser feito no condomínio onde se reside é fundamental, mesmo assim, o investidor está protegido.
Como a SCP não é uma personalidade jurídica, apenas possui CNPJ para registro fiscal, a sócia ostensiva é responsável pelos débitos contratados, cabe ao operador hoteleiro manter as certidões negativas dos impostos em dia e não haverá riscos.
O investidor pode perder a cota ou unidade hoteleira se o hotel quebrar?
O patrimônio do investidor é fornecido no formato de comodato, onde o operador é responsável por conservar e devolver o imóvel como se fosse próprio, o patrimônio não é usado como garantia na operação. O encerramento da operação do hotel pode ocorrer em caso de revogação do contrato com o operador, caso o hotel tenha insuficiência de fundos e os investidores estiverem insatisfeitos com a operação para realizar um aporte financeiro, o hotel pode ter que fechar até substituir o operador. Nenhum desses casos pode prejudicar o patrimônio do investidor.
Qual a tributação sobre os rendimentos do hotel?
Como se trata de uma sociedade com CNPJ para registro no fisco, a distribuição dos rendimentos é através de dividendos. Desde 1995, não há incidência de imposto de renda sobre os dividendos distribuídos, existem propostas de reformas tramitando que pode mudar essa lógica, a expectativa é que o imposto cobrado das empresas reduza, fazendo uma compensação proporcional.
Como investidor, posso interferir diretamente na operação do hotel?
Veja, a seguir a disposição do Código Civil a respeito:
Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes. Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.
Além de aportar o capital, o sócio participante tem o direito de fiscalizar a gestão (o que não se confunde com gerir) do sócio ostensivo, mas deve se abster, sob pena de responsabilização, de influenciar diretamente a administração e a vida empresarial. Os investidores podem expressar seus interesses junto ao condomínio que será administrado por um síndico eleito, ou através do conselho, também eleito, que representa os interesses dos investidores junto da operadora, mas não pode influenciar diretamente na operação.
Um dos maiores ensinamentos da educação financeira é que todos nós podemos planejar a nossa vida aprendendo com quem já possui muito patrimônio, entender questões jurídicas e usar esse conhecimento para aproveitar as oportunidades que podem ampliar o crescimento do nosso patrimônio é fundamental. A soma de pequenas atitudes que transforma o nosso futuro em um lugar melhor!
